Subrogación de hipoteca: cambiar de banco para pagar menos
Firmaste tu hipoteca cuando los tipos estaban altos y ahora ves ofertas mucho mejores en otros bancos. ¿Estás condenado a pagar de más durante 25 años? No: la subrogación de acreedor te permite llevarte la hipoteca a otro banco con mejores condiciones, sin cancelarla ni constituir una nueva. Desde la Ley 5/2019 es además un proceso barato para el cliente, porque la mayor parte de los gastos los asume la banca. Te contamos cómo funciona, cuánto cuesta y cuánto puedes ahorrar.
Qué es exactamente una subrogación
En una subrogación de acreedor, un banco nuevo “compra” tu hipoteca al banco actual: paga la deuda pendiente y se queda con el préstamo, aplicándote las nuevas condiciones pactadas. Lo importante:
- ·No se cancela la hipoteca ni se constituye una nueva: se modifica quién es el acreedor.
- ·Se pueden cambiar el tipo de interés (de variable a fija, de fija a otra fija mejor, el diferencial...) y el plazo.
- ·No se puede ampliar el capital: si necesitas más dinero, la operación sería una cancelación + hipoteca nueva.
- ·No confundir con la subrogación de deudor, que es cambiar el titular del préstamo (habitual al comprar una vivienda con hipoteca ya constituida del promotor).
Cuánto puedes ahorrar: un ejemplo real
Imagina que te quedan 150.000 € pendientes a 20 años y pagas un tipo fijo del 4%. Otro banco te ofrece subrogarte al 3%:
| Hipoteca actual (4%) | Tras subrogar (3%) | |
|---|---|---|
| Cuota mensual | 909,12 € | 831,90 € |
| Intereses restantes | ≈ 68.190 € | ≈ 49.655 € |
| Ahorro total | — | ≈ 18.500 € |
Un punto de mejora en el tipo supone aquí 77 € menos al mes y unos 18.500 € menos en intereses a lo largo del préstamo. Frente a eso, el coste de la operación para el cliente (tasación y, en su caso, comisión) rara vez supera los 1.000 €. La regla general: cuanto mayor sea el capital pendiente y más años queden, más rentable es subrogar. Puedes comparar tu cuota actual y la ofertada con nuestra calculadora hipotecaria.
Cuánto cuesta subrogar (Ley 5/2019)
La Ley de Crédito Inmobiliario cambió el reparto de gastos a favor del cliente:
| Concepto | Quién lo paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Tasación de la vivienda | Cliente | 300 – 500 € |
| Notaría | Banco nuevo | — |
| Registro de la propiedad | Banco nuevo | — |
| Gestoría | Banco nuevo | — |
| Comisión de subrogación (si está pactada) | Cliente | 0 – 0,5% del pendiente |
La comisión por subrogación está limitada por ley igual que la de amortización anticipada: en variables, 0,25% como máximo durante los 3 primeros años y 0% después; en fijas, hasta el 2% en los 10 primeros años y 1,5% después — siempre que esté recogida en tu escritura y el banco acredite pérdida. En muchas hipotecas recientes es directamente 0 €.
El proceso paso a paso
Consigue una oferta vinculante
Negocia con otros bancos enseñando tu hipoteca actual. Si una oferta te convence, el banco nuevo te entrega la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con las condiciones exactas.
El banco nuevo notifica al actual
El banco nuevo comunica formalmente su oferta a tu banco, que tiene 7 días naturales para certificar la deuda pendiente.
Tu banco puede contraatacar
Durante 15 días naturales, tu banco actual puede igualar o mejorar la oferta ("enervar" la subrogación, en términos legales, requiere formalizar con el cliente una novación). Muchas veces este paso ya te consigue la rebaja sin cambiar de banco.
Visita al notario y firma
Pasas por notaría al menos 1 día antes para el acta de transparencia (gratuita) y después firmas la escritura de subrogación. El banco nuevo transfiere la deuda al antiguo y desde ese momento pagas tu cuota al nuevo banco.
El proceso completo suele tardar entre 1 y 2 meses desde la oferta vinculante hasta la firma.
Subrogación, novación o hipoteca nueva
La subrogación no es la única vía para mejorar tu hipoteca. Conviene conocer las tres:
Novación (negociar con tu propio banco)
Modificas las condiciones sin cambiar de banco. Es la opción más rápida y barata si tu banco acepta, y permite además ampliar capital o cambiar titulares. Su límite: dependes de la voluntad de tu banco, que solo suele moverse cuando hay amenaza creíble de subrogación.
Subrogación (cambiar de banco)
Te llevas el préstamo a otro banco con mejores condiciones. Barata desde 2019 y no requiere el visto bueno de tu banco actual. Limitación: no permite ampliar el capital prestado.
Cancelar y abrir hipoteca nueva
Máxima flexibilidad (más capital, otros titulares, otra vivienda como garantía), pero también máximo coste: comisión de cancelación, gastos de cancelación registral y los gastos de constituir el nuevo préstamo. Solo compensa cuando la subrogación o la novación no cubren lo que necesitas.
Cuándo merece la pena subrogar
- ✓Tu tipo está claramente por encima del mercado actual (orientativamente, 0,5 puntos o más de diferencia).
- ✓Te quedan al menos 10 años y un capital pendiente significativo: el ahorro escala con ambos.
- ✓Quieres pasar de variable a fija para dormir tranquilo, o al revés, y tu banco no te lo facilita.
- ✓Quieres librarte de productos vinculados caros (seguros, tarjetas) que te impuso tu banco actual.
En cambio, si te quedan pocos años o poco capital, el ahorro será pequeño y quizá no compense el papeleo. Y antes de decidir entre tipo fijo o variable en la nueva oferta, repasa nuestra guía hipoteca fija vs variable y cómo funciona el Euríbor.
Compara tu hipoteca actual con la oferta
Calcula la cuota con tu tipo actual y con el ofertado: la diferencia mensual y en intereses totales te dirá si la subrogación compensa.
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