Cómo se calcula la cuota de una hipoteca paso a paso

Los tres datos que determinan tu cuota

La cuota mensual de cualquier hipoteca depende únicamente de tres variables. Antes de ver la fórmula, conviene entender qué papel juega cada una:

• 1.El capital prestado (P): el dinero que el banco te entrega. No es el precio de la vivienda, sino la parte que financias. Si compras un piso de 250.000 € y aportas 50.000 € de entrada, el capital es 200.000 €.
• 2.El tipo de interés (i): el porcentaje anual que cobra el banco por prestarte el dinero. Para el cálculo mensual se divide entre 12. Un 3% anual equivale a un 0,25% mensual (0,0025 en forma decimal).
• 3.El plazo en meses (n): el número total de cuotas. Una hipoteca a 30 años son 360 cuotas mensuales; a 25 años, 300 cuotas.

La fórmula del sistema francés

El sistema francés se caracteriza por una cuota constante durante toda la vida del préstamo (mientras no cambie el tipo de interés). La fórmula que la calcula es esta:

Aunque parezca intimidante, la lógica es sencilla: la fórmula reparte el capital y todos los intereses futuros en pagos iguales, de modo que con la última cuota la deuda quede exactamente en cero. Es la misma fórmula que usa nuestra calculadora de cuota de hipoteca, que te ahorra hacer las cuentas a mano.

Ejemplo resuelto: 200.000 € al 3% a 30 años

Vamos a calcular la cuota de una hipoteca de 200.000 € al 3% anual a 30 años, paso a paso:

A lo largo de los 30 años pagarás 360 cuotas de 843,21 €, es decir, unos 303.555 € en total: los 200.000 € que te prestaron más unos 103.555 € de intereses. Este dato sorprende a mucha gente: en una hipoteca larga, los intereses pueden suponer la mitad del capital prestado.

Por qué al principio casi todo son intereses

Aunque la cuota es constante, su composición interna cambia cada mes. Los intereses de cada cuota se calculan sobre el capital que aún debes, así que al principio —cuando debes los 200.000 € completos— la parte de intereses es máxima:

En el primer mes, de los 843,21 € de cuota, 500 € son intereses (el 0,25% de 200.000 €) y solo 343,21 € reducen tu deuda. Treinta años después la situación se ha invertido por completo. Esta es la razón por la que amortizar anticipadamente en los primeros años ahorra mucho más que hacerlo al final: cada euro que adelantas deja de generar intereses durante más tiempo. Puedes comprobarlo con nuestra calculadora de amortización anticipada.

Cómo afectan el plazo y el tipo a la cuota

Con el mismo capital de 200.000 €, mira cuánto cambia la cuota —y sobre todo el total pagado— según el plazo y el tipo de interés:

Dos conclusiones prácticas: alargar el plazo baja la cuota pero dispara los intereses (de 15 a 30 años, los intereses se duplican con creces), y un solo punto de tipo de interés cambia mucho el resultado: entre el 2% y el 4% hay más de 77.000 € de diferencia en intereses. Por eso merece la pena negociar el tipo y comparar ofertas antes de firmar.

Lo que la cuota no incluye

Un error habitual es planificar el presupuesto contando solo la cuota. La cuota cubre capital e intereses, pero ser propietario con hipoteca implica otros pagos que conviene tener en el radar:

• ·Seguro de hogar (obligatorio por ley cubrir incendios si hay hipoteca) y, a menudo, seguro de vida vinculado a bonificaciones del tipo.
• ·IBI, tasa de basuras y gastos de comunidad, que varían mucho según el municipio y el edificio.
• ·Los gastos iniciales de la compraventa (ITP o IVA, notaría, registro, tasación), que pueden sumar entre un 10% y un 15% del precio.
• ·Un colchón para derramas y reparaciones imprevistas.

Si estás calculando el coste total de comprar una vivienda, nuestra guía de gastos de la hipoteca y la calculadora de gastos de compraventa te dan la foto completa.

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