Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o reducir plazo?
Has ahorrado 10.000 € y decides adelantarlos a tu hipoteca. El banco te hará una pregunta para la que conviene llegar con la respuesta pensada: ¿quieres pagar menos cada mes o terminar antes? Las dos opciones reducen tu deuda en la misma cantidad, pero su efecto sobre los intereses totales es radicalmente distinto. En esta guía lo comparamos con números reales para que decidas con criterio.
Las dos opciones, explicadas
Reducir cuota
El plazo se mantiene igual y la cuota mensual baja. El banco recalcula la cuota con la fórmula del sistema francés aplicada al nuevo capital pendiente y los mismos meses restantes. Ganas liquidez mensual.
Reducir plazo
La cuota se mantiene igual y la hipoteca termina antes. Eliminas cuotas enteras del final del préstamo, con todos sus intereses. Maximizas el ahorro total.
El ejemplo: 10.000 € en una hipoteca de 200.000 €
Supongamos una hipoteca de 200.000 € al 3% a 30 años (cuota: 843,21 €). Llevas 5 años pagando, debes unos 178.300 €, y amortizas 10.000 €. Esto es lo que pasa con cada opción:
| Reducir cuota | Reducir plazo | |
|---|---|---|
| Nueva cuota | ≈ 795 € (−48 €/mes) | 843,21 € (igual) |
| Fin de la hipoteca | Año 30 (igual) | ≈ Año 28 (2 años antes) |
| Ahorro en intereses | ≈ 4.400 € | ≈ 9.200 € |
Con los mismos 10.000 €, reducir plazo ahorra más del doble de intereses que reducir cuota. La razón: al acortar el plazo eliminas las últimas cuotas del préstamo y dejas de pagar intereses durante dos años enteros; al reducir cuota, tu deuda sigue viva los mismos 25 años restantes, generando intereses todo ese tiempo. Puedes simular tu caso exacto con la calculadora de amortización anticipada.
El momento importa más que la cantidad
En el sistema francés, los intereses se concentran en los primeros años del préstamo (si quieres entender por qué, lo explicamos en cómo se calcula la cuota de una hipoteca). Eso tiene una consecuencia directa para la amortización anticipada:
| 10.000 € amortizados en... | Ahorro aprox. (reduciendo plazo) |
|---|---|
| Año 2 | ≈ 12.500 € |
| Año 5 | ≈ 9.200 € |
| Año 10 | ≈ 6.800 € |
| Año 20 | ≈ 2.900 € |
| Año 27 | ≈ 700 € |
La conclusión es clara: amortizar pronto multiplica el ahorro. Los mismos 10.000 € ahorran 12.500 € si los adelantas en el año 2, y apenas 700 € si lo haces en el año 27. En los últimos años de la hipoteca, casi toda la cuota ya es capital, así que adelantar dinero apenas evita intereses.
Cuándo conviene cada opción
Elige reducir plazo si...
- ✓La cuota actual no te ahoga y puedes seguir pagándola con comodidad.
- ✓Tu prioridad es pagar el mínimo de intereses posible.
- ✓Quieres quitarte la hipoteca antes de la jubilación o de otro hito vital.
Elige reducir cuota si...
- ✓La cuota te supone un esfuerzo alto cada mes y necesitas margen en el presupuesto.
- ✓Tu hipoteca es variable y quieres protegerte de futuras subidas del Euríbor con una base de cuota más baja.
- ✓Prefieres tener flexibilidad: una cuota baja te deja ahorrar para amortizar de nuevo más adelante.
Una estrategia intermedia muy usada: reducir cuota y, con el dinero que liberas cada mes, seguir acumulando para nuevas amortizaciones. Matemáticamente no llega al ahorro de reducir plazo, pero te protege frente a imprevistos.
Comisiones: lo que dice la ley
Desde la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, las comisiones por reembolso anticipado están limitadas y solo pueden aplicarse si el banco acredita una pérdida financiera:
- ·Hipoteca variable: máximo 0,25% del capital amortizado durante los 3 primeros años (o 0,15% durante 5 años, según lo pactado). Después: 0%.
- ·Hipoteca fija: máximo 2% durante los 10 primeros años y 1,5% después.
- ·Muchas hipotecas firmadas en los últimos años no aplican comisión alguna: revisa tu escritura antes de asumir que pagarás algo.
¿Y si en lugar de amortizar invierto ese dinero?
Es la pregunta financiera de fondo. Amortizar una hipoteca al 3% equivale a obtener una rentabilidad garantizada del 3% libre de impuestos (el ahorro en intereses no tributa). Para batirla invirtiendo necesitas una rentabilidad superior después de impuestos, asumiendo riesgo.
No hay respuesta universal: con tipos de interés bajos y horizonte largo, invertir puede compensar; con tipos altos o poca tolerancia al riesgo, amortizar es difícil de batir. Lo que sí conviene siempre es mantener antes un fondo de emergencia de 4-6 meses de gastos: amortizar con dinero que puedas necesitar es un error, porque ese dinero ya no se puede “des-amortizar”.
Simula tu amortización anticipada
Introduce tu hipoteca y el importe que quieres adelantar: la calculadora compara reducir cuota frente a reducir plazo y te muestra el ahorro exacto de cada opción.
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