Requisitos para pedir una hipoteca en 2026

1. Ahorro previo: la barrera de entrada

Es el requisito que más operaciones frena. Los bancos financian como máximo el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación (en vivienda habitual). Además, la compra genera impuestos y gastos que tampoco se financian. El resultado:

Existen excepciones: algunos bancos ofrecen financiación del 90-100% a perfiles muy concretos (jóvenes menores de 35 años con avales públicos autonómicos o del ICO, funcionarios, o compras de pisos propiedad del banco). Pero son minoría y suelen compensarlo con tipos más altos.

Los gastos exactos varían según la comunidad autónoma (el ITP va del 4% al 10%). Puedes calcularlos para tu caso con la calculadora de gastos de compraventa.

2. Ratio de endeudamiento: la regla del 35%

La cuota de la hipoteca más el resto de tus deudas (préstamo del coche, tarjetas, préstamos personales) no debería superar el 35% de tus ingresos netos mensuales. Es la referencia del Banco de España y el filtro principal de cualquier scoring bancario:

Si ya pagas 200 € al mes por el coche, esos 200 € se restan de tu cuota máxima disponible. Por eso conviene cancelar préstamos pequeños antes de solicitar la hipoteca: mejoran el ratio de forma inmediata. Tenemos una guía completa sobre cuánta hipoteca puedes pedir según tu sueldo.

3. Estabilidad laboral y antigüedad

El banco no solo mira cuánto ganas, sino cómo de seguro es que lo sigas ganando. El orden de preferencia de los departamentos de riesgos suele ser este:

• ★★★Funcionarios de carrera: el perfil favorito. Algunos bancos les ofrecen condiciones especiales e incluso financiación por encima del 80%.
• ★★☆Indefinidos con 2+ años de antigüedad: el estándar. Con menos de 6 meses en el puesto actual (aunque sea indefinido) muchos bancos esperan a que pases el periodo de prueba.
• ★☆☆Autónomos: piden 2-3 años de actividad demostrable, declaraciones trimestrales (modelo 130/303), renta de los últimos 2 ejercicios y un negocio con ingresos estables o crecientes.
• ☆☆☆Temporales e interinos: lo más difícil. Suele requerir historial de encadenamiento de contratos largo, un segundo titular estable o un avalista.

4. Historial crediticio limpio

Antes de aprobar la operación, el banco consulta la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde aparecen todas tus deudas vigentes superiores a 1.000 €, y los ficheros de morosidad como ASNEF o RAI.

• ·Estar en un fichero de morosidad por una deuda activa supone, en la práctica, la denegación automática.
• ·Deudas antiguas ya pagadas no te excluyen, pero conviene pedir la baja del fichero y guardar el justificante.
• ·Descubiertos recurrentes en cuenta o devoluciones de recibos en los últimos meses restan puntos en el scoring.
• ·Tener muchas tarjetas de crédito con límites altos cuenta como deuda potencial aunque no las uses.

Consejo práctico: puedes pedir gratis tu informe CIRBE en la web del Banco de España antes de iniciar el proceso, para saber exactamente qué verá el banco.

5. Edad y plazo máximo

La regla general es que edad + plazo de la hipoteca no supere los 70-75 años al vencimiento. En la práctica:

Un plazo más corto implica cuota más alta, lo que a su vez exige más ingresos para respetar el ratio del 35%. Puedes ver el efecto exacto del plazo en la cuota con la calculadora hipotecaria.

La documentación que te pedirán

Tener el dossier preparado acelera semanas el proceso. La lista estándar para un asalariado:

• ·DNI o NIE de todos los titulares.
• ·Las 3 últimas nóminas y el contrato de trabajo.
• ·Última declaración de la renta (o las dos últimas).
• ·Vida laboral actualizada.
• ·Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses.
• ·Recibos de otros préstamos vigentes, si los hay.
• ·Contrato de arras o reserva de la vivienda, si ya está firmado.

Los autónomos deben añadir los modelos 130 o 303 trimestrales, el resumen anual de IVA (modelo 390) y el recibo del pago de autónomos.

Qué hacer si no cumples algún requisito